Да заведа ли дело?

[Гуга]

Много моля за коментарите Ви!Чл.63 от ЗС отнася ли се и за сгради в режим на етажна собственост?Може ли да се прехвърли отдавна построено и завършено жилище,находящо се в сграда етажна собственост, без идеални части от земята,а само с отстъпено право на строеж.(Земята е собственост на друго лице,притежаващо също жилище в същатата сграда,което лице преди години е учредило въпросното правото на строеж).Предварително благодаря!
П.П.Извинявам се .че питам 2-ри път едно и също нещо,но ми е много важно,а адвокат ме съветва да заведа дело с иск да ми бъде продадена идеална част от земята на основание чл.40 от ЗС.Дали съм в правото си и има ли правно основание да бъде удовлетворен искът ми?Ще бъда много благодарна да чуя Вашите мнения.

[mutsa]

Съвсем спокойно продавайте жилището с правото на строеж върху земята. Не можете да принудите собственика да ви продаде ид.ч. от правото на собственост ако той не желае, а и не ви е необходимо.

[scribtor]

Споделям казаното от mutsa. Продайте/купете си обекта/апартамента/ със съответните идеални части от правото на строеж . А ако вече сте го купили, както разбирам от написаното от Вас, няма какво повече да правите.
Колкото до адвокатът Ви - съветът му е подвеждащ - такова дело не може да се спечели! Щом собственика навремето е учредил право на строеж за построяването на сградата, в която е апартамента и си е запазил правото на собственост върху земята - никой не може да му отнеме правото на собственост. Ако нямаше учредено право на строеж - е друга работа, но при Вас има, така че иска, за който Ви е споменал колегата не е приложим за Вас.

[Гуга]

Сърдечно благодаря за мненията.Искам да уточня,че прочитайки внимателно как съм задала въпроса,забелязах че съм допуснала неточност.Моето жилище е надстроено върху вече съществуваща сграда етажна собственост .Това променя ли нещо?

[eli58]

Съседите ни по вилно място са построили без наше знание и съгласие от двете ни страни ограда, която отнема част от нашето място около 10-15 м2 . Може ли да се жали човек някъде за корекция и има ли смисъл да се водят дела за разрушаване на построената ограда или е безнадеждно?Гуга написа:

[Иван]

Ако сте надстроила, то на Вас вероятно Ви е било учредено право на надстрояване. Тогава вие си минавате в режима на етажната собственост. Иска по чл.40 касае случаите на етажна собственост/в частност/, когато земята е съсобсвена на етажните собственици. Следователно вас не ви касае, тъй като собствеността върху земята принадлежи само на един от етажните собственици.
И още нещо-не разбирам за какво право на строеж и идеални части от него говорят колегите, при положение, че то се е трансформирало в право на собственост върху отделните обекти в етажната собственост и в съсобственост върху общите части?
Така че колегата ви е дал неправилен съвет, според мен. Буквалното тълкуване на чл.40 ал.2 наистина ви дава право, но логическото му тълкуване с оглед чл.63 какъвто е вашия случай сочи на обратния извод.

[Гуга]

Иван,благодаря Ви много за мнението.Ще си позволя да изложа по-подробно случая,надявайки се отново да чуя мнението Ви(а и на Ваши колеги )ако имате желание и възможност да ми отговорите.Сградата в която закупих жилище е била едноетажна ,състояща се от две жилища с отделни входове,които жилища са в режим на етажна собственост(и в двата стари нотариални акта и на двамата собственици от 1958г пише"Продажбата става по правилата за етажната собственост от ЗС".).Земята е обща на собствениците на двете жилища.Впоследствие двамата собственици на двете жилища учредили право на надстрояване на синовете си(през 1983г.) и всеки един от синовете надстроил над жилището на родителите си свое си жилище.Така сега в сградата има общо 4 жилища,разпределени в два отделни входа.Синът на едното семейство починал и родителите му го наследили.В нотариалния акт за собственост придобита по наследство(от 1997г.)пише,че стават собственици на :надстройка-2-ри етаж ,състоящ се от.........,заедно с отстъпеното право на строеж върху съществуващата част на жилищната сграда собственост на молителите и която жилищна сграда е застроена върху дворно място ,представляващо имот номер.....от кв......по плана на гр......съгласно скица.......и има граници...............Никъде в този документ не се споменава нищо за етажна собственост и общи части.
През 1998 г. това семейство продава жилището и в новия нотариален акт пише:"......продават собственият си недвижим имот ,а именно:надстройка-2-ри етаж,заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж върху съществуващата част на жилищната сграда собственост на продавачите и която жилищна сграда е застроена върху............(нататък е същото като акта от 1997г.,само се упоменава и каква е площта на дворното място)Отново никъде не се споменава за етажна собственост.
Аз закупих въпросното жилище през 2003 г.Според моя нотариален акт съм закупила:"апартамент/надстройка / на 2-ри жилищен етаж от масивна жилищна сграда,намиращ се........,който ап.е със застроена площ............ и се състои от..............,при граници ...........,както и 1/2 идеални части от избено помещение,както и 1/2 идеални части от таванско помещение,заедно със съответните идеални части от общите части на сградата по реда на етажната собственост и от отстъпеното право на строеж в/у съществуващата част на жилищната сграда,която е застроена в/у дворно място................"-нататък е същото като в предишните нот. актове.
Извинявам се ,че се получи толкова дълго и се надявам да имате търпение да го изчетете.Променя ли се в този случай нещо?Мога ли да претендирам за земя и дали не е станала грешка и недоглеждане някъде по нотариалните актове,която сега е в мой ущърб?Благодаря предварително за евентуалните мнения.

[Иван]

И в трите нотариални акта е записана формулата "заедно с отстъпеното право на строеж върху съществуващата част на жилищната сграда собственост на молителите /продавачите/. Приема се, че трансформацията на правото на строеж в право на собственост върху сградата е частична, доколкото то остава да съществува в латентно състояние-запазва правата на суперфициаря при погиване на сградата да я построи отново. Така че и без да е включена в нотариалния акт/което в случая е направено за пълнота и прецизност/, тази формула има своето действие-правото на строеж е акцесорно на правото на собственост на сградата до съществуването й.
Придобиването на надстроения етаж от собствениците на земята не променя режима на общите части, в т.ч. и на земята. Те са придобили по наследство едно право, което има самостоятелно съществуване именно отделно от земята. НО при продажбата в двата акта е записано "заедно със съответните идеални части от общите части на сградата". Приема се в съдебната практика, че общите части на сградата при етажна собственост включват и земята. Това се отнася , забележете, дори в случаите на т.нар. хоризонтална етажна собственост-когато в дворното място има няколко отделни постройки, собственост на различни лица. На още по-голямо основание това важи в чистия случай на етажна собственост по чл.40 ЗС.Така че адвоката ви е дал правилен съвет. Разбира се не се знае как съда ще изтълкува двата нотариални акта-може да приеме, че волята на продавачите е била да ви прехвърлят само правото на собственост върху надстроената част . Мисля все пак, че тази вероятност е твърде малка, с оглед на изложеното по-горе.

[sss]

важно е когато е учредено правото на надстрояване, дали изрично е посочено че върху земята се учредява право на строеж, в противен случай всяка надстроена част на сграда, която представлява обект, върху който може да има самостоятелно право, то притежателят на това право, автоматично по силата на закона, придобива и собственост от съответните общи части, вкл. и земята.
Колкото до т. нар. хоризонтална етажна собственост, в смисъл отделни постройки в общ съсобствен имот, то нашето право не познава такава, и този смисъл е и практиката на ВС

[Иван]

Моите уважения SSS, но именно практиката на ВС е тази, която "познава" хоризонталната етажна собственост. Сега не ми се цитират решения, вкл. постановления, но вярвайте, така е. Наистина закона не я урежда, но явно е съществувала в предходната нормативна уредба, и толкова е възприета като нещо нормално, справедливо и правилно, че не съществува съмнение за нея точно в съдебната практика, а също и в нотариалната-дори на изпита за нотариуси през 1998г е била приложена.