продажба на самостоятелна сграда върху чужда земя

[hendekltd]

Здравейте!

Продавам малка самостоятелна сграда, находяща се върху земя, собственост на лице Х. Сградата е изцяло моя собственост, няма съсобственици.
Нотариус А иска собственикът на земята да подпише декларация по чл. 66/чл. 33 от ЗС, т.е. иска аз официално да предложа на собственика на земята да купи моята сграда при същите условия, при които купувач У е съгласен да я купи.
Колкото и да чета чл. 33 и чл. 66 от ЗС, там се говори императивно за СЪсобственост. А в моя случай съсобственост няма - аз съм единствен и пълноправен собственик на сградата.

От една страна, адвокат и {друг} нотариус ме консултират, че в този случай такава декларация не е необходима, че земята и сградата са абсолютно самостоятелни и отделни обекти на собственост и както аз мога да продавам, заменям, залагам и прочее моята сграда без оглед на съгласие/несъгласие от когото и да било, така и собственикът на земята под сградата би могъл да прави същото със земята си.
От друга страна, самият нотариус А казва, че да, сделката може да се изповяда и така, без декларация по чл. 66/чл. 33 от ЗС, то ест без да се търси становище от собственика на земята, но с цел "да бъде защитен купувачът от бъдещи искове от страна на собственика на земята", изисква въпросната декларация.

Аз самият нямам юридическо образование, образовам се сам, четейки и питайки. И доколкото научих, собствеността в България, може да бъде 4 вида - земя, сграда, обект в сграда (и плавателен съд). Също така, както и да чета и препрочитам текстовете на чл. 33 и чл. 66 от Закона за Собствеността, не съумявам да открия какъвто и да било довод в подкрепа на искането на нотариуса, който ще изповяда сделката (нотариус А).

Имам два въпроса:
1. Къде и в кой закон мога да открия основание за искането на нотариус А? То ест защо да трябва официално да предлагам моята сградичка на собственика на земята, защо той трябва да има каквото и да било отношение към моя лична вещ?
2. Съответно, ако сделката се изповяда без каквато и да било намеса на собственика на земята, би ли имал той някакво законово основание да оспорва сделката в бъдеще? - Ясно, че гражданско дело може да бъде заведено едва ли не от всеки срещу едва ли не всеки друг по едва ли не какъвто и да било повод, но имам предвид съобразено със закона оспорване - оспорване, на което съдия би обърнал внимание.

Благодаря!

[ivanov_p]

Не се питайте за нищо и не четете напразно, така е решил нотариуса, това иска. Отидете при друг.

[errant_lawyer]

Здравейте,

съгласно чл. 66, ал. 1 ЗС собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33, сиреч както съсобственикът на една вещ трябва да предложи първо на останалите съсобственици да купят неговата идеална част от общата вещ, така и собственикът на една сграда, изградена върху чужд поземлен имот с учредено право на строеж, трябва да я предложи първо на собственика на поземления имот, върху който е изградена сградата.

В този смисъл вж. Решение № 441/10.01.2012 г., постановено по гр. д. № 1056/2010 г. по описа на ВКС: Разпоредбата на чл. 66, ал. 1 от ЗС създава ограничение за правото на разпореждане със сградата - суперфициарна собственост. Собственикът на тази сграда е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на земята и само ако той откаже, може да я продаде на свободно избрано трето лице, при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на собственика на земята. Целта на закона е собствеността върху земята и върху сградата да се концентрира в едно лице.

И още: Решение по гр.д. № 14158/2019 г. по описа на СГС:
Разпоредбата на чл.33 ЗС не съдържа забрана за съсобственик да се разпореди със своята част от недвижим имот в полза на трето за съсобствеността лице, но въвежда ограничение в упражняването на това право като го задължава да предложи преди това на останалите съсобственици да купят дела му при същите условия. Ако не изпълни задължението за другите съсобственици възниква правната възможност да изкупят неговия дял при условията на чл.33, ал.2 ЗС.
В чл.66, ал.1 ЗС законът е признал идентично право и за собственика на земята в хипотезата на суперфициарна собственост, когато сградата и мястото, върху което е построена принадлежат на различни лица при съответно приложение на чл.33 ЗС.

За собственика на земята ще възникне право на изкупуване, което той трябва да упражни в предвидените срокове. Дали той ще упражни правото си зависи от конкретните факти (интерес към сградата, средства да я купи, желанието му да се влачи, може би, в продължение на години по съдилищата и т.н.), но според мен, ако той предяви иск, най-вероятно ще му го уважат. Тогава той ще стане собственик на сградата; хората, на които сте продали сградата, пък ще дойдат да си искат обратно парите от Вас и т.н.

[hendekltd]

.

, благодаря Ви за пространния (и разбираем) отговор!

Сградата ми е със "съответните идеални части от правото на строеж" - ако това има значение.
Също така, собственикът на земята неколкократно ми отказа по телефона да купи сградата, както и на брокера ми, както и на нотариуса, при условията, при които купувачът е съгласен да ги купи. Работата е там, че собственикът на земята е един ужасно завистлив... индивид, който има единствено за цел да опропасти сделката. Беше подходил по идентичен начин, когато бившите собственици на сградата ми я продадоха на мен - безкрайно туткане, неподписване на декларация, лъжа след лъжа "утре ще подпиша" и прочее, включително гонеше по петите заинтересувани купувачи след оглед на сградата, връщайки ги от пътя и обяснявайки им как не е добра за купуване, как не може да се паркира в квартала, как му дължа пари за "обща вода", както и пари за "данъка на земята, който е плащал през годините" - все абсолютни клевети и фактологически неистини.

"Земевладелецът" по никакъв начин няма да купи сградата при договорените условия - нито сега, нито в бъдеще. Сумата не е значителна за мен, но за него е абсолютно непосилна. Целта му е просто спъване на сделка, в типичен, уви, местен стил. Та, за мен е по-важно да не заложа/създам предпоставка за проблеми от юридическо естество на бъдещия собственик, отколкото да взема парите на всяка цена.

Да кажем, че в най-общия и по-вероятен случай, едно пропускане на стъпката "отказ чрез декларация" би създал предпоставка за някакъв вид обжалване на сделката от страна на собственика на земята, ок. Но този човек по никакъв начин не би могъл да купи сградата при договорените условия - то ест, няма как да стане собственик на същата. Но за какво би могъл да заведе иск към сделката или към новия собственик? За какво би могъл да се "заяде" при положение, че хипотезата е, че няма средства да купи имота, няма и никакво желание да го купува за такава сума?

[oberst]

Абсолютно същият казус възникна и при мен - две самостоятелни сгради върху общинско УПИ. За да продам която и да е, първо трябвало било да я предложа на общината, все едно имам съсобственост с нея. Видях тая интерпретация на ВКС и веднага ми възникват аналогии - апартаментите в София масово са върху общински УПИта. Никога не съм чувал ако някой реши да си продаде апартамента, че първо трябва да го предложи на общината, щото земята е нейна. Къде е разликата между апартамента ми, който е на общински терен и сградата ми, която също е на общински терен? И двете са си самостоятелни обекти върху УПИ чужда собственост.

[guest1]

Къде е разликата между апартамента ми, който е на общински терен и сградата ми, която също е на общински терен? И двете са си самостоятелни обекти върху УПИ чужда собственост.

Никаква!
Макар Отстъпеното Право на Строеж (ОПС) да е ограничено - то си е напълно самостоятелно и независимо от Правото на собственост!
Затова въпросния собственик на земята има „гола собственост“ - дето за друго не става!

Пп. Имаше един момент, когато общините се опитваха „да пробутат“ такива имоти на собствениците на сградите и „да инкасират“ малко суха пара. Ама май ... не им се получи масово.

[oberst]

Никаква!
Макар Отстъпеното Право на Строеж (ОПС) да е ограничено - то си е напълно самостоятелно и независимо от Правото на собственост!
Затова въпросния собственик на земята има „гола собственост“ - дето за друго не става!

Като е никаква, вие чували ли сте някой като продава апартамент в блок, построен върху УПИ вид собств. Общинска частна, НТП Комплексно застрояване, първо да предлага апартамента си на общината и едва след отказ, да го продава на трета страна? То, над половин София е при такива условия. Ами когато УПИто е частно със суперфиция, тогава какво става? Сестра ми е собственик на УПИто, в което има кооперация. Никой не е идвал нищо да й предлага за купуване, а апартаментите в нея си смениха собствениците сума пъти. Нещо съвсем се обърках...

[oberst]

Пп. Имаше един момент, когато общините се опитваха „да пробутат“ такива имоти на собствениците на сградите и „да инкасират“ малко суха пара. Ама май ... не им се получи масово.

Така, де - ако си ях урпажнил правото да поискам да придобия УПИто, като собственик на сграда в него, сега нямаше нотариусът да ми търси декларация за отказ от общината. Хем общината щеше веднъж да вземе пари за УПИто, после всяка година да ме цака с ДНИ и ТБО върху цялото, а не само върху сградите.

Обаче май тая собственост не е съвсем гола, щом се явява тежест за имота - не мога да се разпореждам свободно със собствеността, ами трябва да го карам, като че ли собственикът на земята ми е съсобственик и първо на него да го предложа, на условията, на които имам купувач. Егати простотията... Още нещо възниква - ами яко УПИто е съсобственост? На всички съсобственици ли трябва първо да се предложи сградата и от всички да се търси отказ?!

[oberst]

Целта на закона е собствеността върху земята и върху сградата да се концентрира в едно лице.

Ха, ха, ха, кви са тия комунистически аргументи и глупости?! От къв зор със закон ще се месят в свободния пазар?! Ако собственикът на земята иска да купи и сградата отгоре, да си се разбират със собственика й и това е. Никой не ге спира да направи добра оферта на собственика на сградата. Тва ВКС е същото като цялата тая територия, набедена за държава, дето била искала да консолидира собствеността, все едно тези пазарни отношения са нейна работа.