Разрешение за строеж в съсобствен имот

[axlastro]

Атиката е безмислена, при условие, че не мога да изградя стълбището - първо това означава, да се поиска разрешение за строеж само върху част от проекта. Част от проекта е и въпросната пристройка, която представлява стълбищна клетка влизаща на половина в обема на сградата. Какво сега - да изградя половин стълбищна клетка ли или да променям проекта, съответно да го преодобрявам и т.н. за да се прибера и да си отнема без това миниатюрната площ по етажите. Ако няма да се ползва ОПС (за което са дадени доста пари, но прав си - не е лошо че го има, то си е добра инвестиция), по добре е да не се и надстроява - няма смисъл според мен.
Затова или всичко, или нищо. Аз досега не съм се срещал с гл. Архитект, така че не съм се опитвал да го убедя в каквото и да е. Предстои ми да се срещна тази седмица и трябва добре да съм си направил домашното. Благодаря за помощта на всички колеги от форума и на арх. Бояров от УАСГ за отделеното време.

[anserk]

@ axlastro, искрено ти желая УСПЕХ
Но все пак, не бъди максималист във взаимодействието си с общинската и държавна администрация. Стъпка по стъпка

[axlastro]

@ axlastro, искрено ти желая УСПЕХ
Но все пак, не бъди максималист във взаимодействието си с общинската и държавна администрация. Стъпка по стъпка

Ами ние досега стъпка по стъпка сме го карали - вече 5-6 години. Първо предложение към НИПК (не проект, предложение), за да издадат положително становище, за да убедят тогавашната гл. Архитектка да ни издаде виза. После одобряване на Визата от НИПК, после одобряване на ИП от НИПК, после внасяне на ТП в Общината и одобряване на ТП от НИПК, след това чакане общината и областта да си деактуват земята и изобщо, доста стъпки и доста време.

[magodeoz]

Опитайте се да убедите общинските администратори, че сте извън приложното поле на чл. 183 (1) от ЗУТ. В краен случай - позовете се на нормата по чл. 182. Що се отнася до правилно отбелязаното от julyanvonemona несъответствие на разрешения (евентуално) строеж с предвижданията на действащия ПУП - тук единственото Ви спасение е чл. 51 от ЗУТ, ако не искате или не можете да измените плана.

[julyanvonemona]

magodeoz , нека допуснем че съгласието за намалени отстояния от страна на комшиите е налице. Понеже чл.51 е обвързан с чл.50, а от там и с чл.49 ЗУТ axlastro няма шанс. Според мен този запазил действието си ЗРП (§6 (1) ПР на ЗУТ) е неприложим в частта му имотите да бъдат отчуждени за мероприятието предвидено там, защото предвижданията не са измежду тези за имоти от публичен, държавен или общински характер, следователно хипотезата по чл.49 ЗУТ е неприложима. Остава единствено изменението му и аз със двете си ръце ще заложа на това, защото ситуацията е точно в хипотезата по изр.2 на посочения §6(1) ПР на ЗУТ - съответно чл.134 ал.1 т.1 ЗУТ

[axlastro]

Julianvonemona, предпоставки по ЗУТ за промяна на ПУП наистина има. Много по-сложно е обаче реализирането му - първо от финансова гледна точка (едва ли общината или съсобствениците ще искат да платят - разходите ще трябва да се поемат от нас). Освен това, дори и да се оформи отделно УПИ, то в него ще попадат и други сгради, като техните съсобственици ще се явят съсобственици в УПИ и пак ще допрем до чл. 183, но с по-малко маймунки на клона. А и тези светлооранжеви цветове не значат ли съгласуване на плана с НИПК или както се казва сега...

Относно временните строежи - аз съм сигурен, че не е решение от инвестиционна гледна точка, просто познавам възложителя достатъчно добре, а и аз не съм любител на такива.

[julyanvonemona]

axlastro, Това не е пазарлък! Вие просто нямате друг законов изход! В момента действащия стар ЗРП има предвиждания спаред които ти не можеш да строиш жилища в който и да е имот и независимо от неговата собственост. Както обясних в предния си пост, също поради законови примчини и чл.51 ЗУТ е неприложим. Друг е въпроса дали и как, освен предназначението на имотите в сегашния УПИ І ще измениш и плана за регулация по начин да редуцираш съсобствеността, колкото е възможно. Във връзка с това хубаво е да помислиш и върху термина "неприложена първа регулация", макар че гр. Ст. Загора има дворищна регулация от преди 1900-та г. Казусът ти е твърде сложен за да го свеждаш само до хипотезите ппо чл.183 ЗУТ. Простото, но не и лоялно решение е да рекетираш главния алхитект (в случай че ти е дал виза) да продължи до край, защото иначе ще му създадеш финансови проблеми (има как), но и това не те оправя. Допусни хипотетично че аз съм един от съседите или съсобствениците - никъде не можеш да мръднеш.

[magodeoz]

Не мога да се съглася с неприложимостта на чл. 51 от ЗУТ в този случай. Безспорно, предвижданията на действащия план за "централно кино, фотоцентър и КОО" са извън дефиницията за публична собственост съгласно чл. 3 (2) от ЗОС (съответно чл. 2 (2) от ЗДС), но планът установява комплексен начин на застрояване по смисъла на чл. 106 (2) от ППЗТСУ (отм.), съответно чл. 22 (1) от ЗУТ. Това предполага прилагането на чл. 49 (2) за конкретния поземлен имот, а оттам и възможностите по чл. 50 и чл. 51. Притесненията на axlastro относно несигурността на временните строежи от инвестиционна гледна точка са съвсем друга бира. Но – няма място за пазарлък, както правилно отбелязва julyanvonemona.

[axlastro]

Всичко останало на страни - в крайна сметка, Поземлен имот, в който земята е общинска а сградата частна, съсобствен ли е. Ако не е ,то чл. 183 изобщо не трябва да се прилага.

П.П. Жилища не се предвиждат по стария ПУП, но ние не строим жилища а сграда за обществено обслужване. Все пак петно за пристройката не е предвидено по този същия ПУП, така че отиваме да правим нов. Както съм показал на примерният ескиз за нов ПУП, се вижда, че УПИ 1 може да се раздели най-много на 3 УПИ с нормална площ. Това би редуцирало броя на съсобствениците, но как ще се справим с отстоянията.

[magodeoz]

Не, не е съсобствен. Но тук не става въпрос за прилагане на чл. 183 в поземления имот, а в УПИ (който, както казвате, е съсобствен). Както вече писах, Вие следва да получите разрешение за строеж по чл. 182, а не по чл. 183, и съсобствениците в УПИ І изобщо не са заинтересовани лица по отношение на Вашия строеж.

[axlastro]

Е защо говорим за ПУП-ове изобщо тогава...

[magodeoz]

Вие си разгледайте всички алтернативи, няма лошо.

[julyanvonemona]

За ПУП-ове говорим защото действащия план предвижда различен режим на застрояване от този който Ви е необходим за да реализирате на офис-строителството.

[magodeoz]

За ПУП-ове говорим защото действащия план предвижда различен режим на застрояване от този който Ви е необходим за да реализирате на офис-строителството.

Дали? Строежите в поземлени имоти, включени в състава на "квартали и големи урегулирани поземлени имоти" за комплексно застрояване забранени ли са някъде?

[axlastro]

Добре сега де, ето какво пише в наредба 7 за жилищните сгради - те са най-малко 60% жилищни площи. Ако имате предвид, че офисите минават за такива, то те могат да бъдат наречени със същия успех складови и какви ли не още помещения - особено в подпокривният етаж. В моят случай, ще имам около 100 кв. м. Магазин (Партер+Галерия+Сутерен) и около 40 кв. м. Офис на следващият етаж. Последният етаж спокойно може да бъде складово помещение, то и без това 40 кв. м си е безкрайно малка площ. Та дори и да не е, съотношението ще е достатъчно близко до 60:40 в полза на нежилищната площ. Така не нарушаваме действащият ПУП, ако не броим намаляването на без това малкото отстояние от съседната жилищна сграда (вж. цветния чертеж по-горе), но имайки предвид, че тази същата сграда е от по-благоприятната страна за ослънчаване, току виж отстоянието било достатъчно. Аз виждам поне няколко изхода :

1. Молба до кмета да разреши изготвяне на ПУП, след това съгласуване на заданието с НИОНКЦ и чинно да чакаме подписа на г-н Рашидов 2 месеца, след което да одобрим плана, да чакаме заповедта на кмета и срока за обжалване на ПУП и след около 6 месеца, когато вече инвестиционният проект ще е с изтекла давност и ще трябва да се преодобрява за трети път, да се опитаме да поискаме РС.

- ПУП=TIME+MONEY TIME=MONEY > ПУП=MORE MONEY
+ Всичко е законно и чисто като утринна роса, имаме възможност за претенции за по-високи показатели на пристройката.

2. Твърдене до последно, че РС трябва да се издаде по чл. 182 а не по чл. 183
Молене на гл. Архитект да приеме това твърдение, в краен случай споменавайки че не искаме да отнасяме въпроса с одобряването на проект и издаване на виза в разрез с ПУП (ако изобщо е в разрез с ПУП) до ДНСК.

- Не е особено правилно (а защо да не е) , но като гледам как повечето се случват у нас - доста често срещано явление.

+ По-бърз и "лесен" вариант, по малко средства за реализирането му, а и в крайна сметка не е като да строим палат насред защитен обект на ЮНЕСКО, или върху останките от древен крайморски град.

Временните строежи ги забравям - там пак се иска съгласието на съсобствениците по чл. 183.

[magodeoz]

Чудесни и изчерпателни разсъждения - с изключение на последното изречение. Така или иначе, този изход от положението явно не Ви е по сърце, така че е без значение. Желая Ви успех!

[axlastro]

Архитекта (или по-скоро юристката на общината) не се съгласи да изключи член 183, както и очаквах. Всъщност останах с впечатлението , че каквато и хипотеза да се изказваше - било то за ПУП или временни строежи - тази същата юристка скачаше, че не може. Очевидно има намесени някакви имотни интереси, което малко отнася темата извън обхвата на форума.
Все пак, установих, че общината е чувствителна на тема глоби, а за момента им висят над главата поне две - за одобряване на проект, несъответстващ с предвижданията на ПУП и бавене на официалният отговор по молбата за РС повече от законовоопределения срок. Да не говорим и за договора, който са подписали с инвеститора. Оказва се и , че въпросното УПИ 1 е доста по-обширно отколкото предполагах, което прави ПУП-а още по-скъп за нас и по-изгоден за общината. Относно временните строежи - не се ли попада отново в чл. 183 от ЗУТ? Мисля, че да.

П.П. Извън темата - колко според колегите архитекти от форума, би струвало изработването на ПУП - ПРЗ с обхват 7000 кв.м., като извадим хонорара на архитекта разбира се - знам, че зависи от таксите в съотв. община, сложността на терена и др., но съвсем ориентировъчно - +- 20%

[axlastro]

Колеги, дано не съм прозвучал меркантилно в предния си пост. Наясно съм, че са на лице законови основания да бъде отказано и евентуално обжалвано РС.
Тъй като направата на ПУП за цяло УПИ е доста сериозно начинание, какво ще кажете за следния текст от ЗУТ


§ 8. (Изм., ДВ, бр. 61 от 2007 г.)
(1) След изтичане на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели и за заемане на придадени поземлени имоти или части от поземлени имоти се прекратява.
(2) Собствениците на поземлени имоти по ал. 1 могат да:
1. приложат влезлите в сила неприложени дворищнорегулационни планове с договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма;
2. поискат изменение на дворищнорегулационните планове при условията и по реда на този закон;
3. поискат вътрешните регулационни линии на техните имоти да бъдат поставени в съответствие със съществуващите граници на поземлените имоти.
(3) Договорите с държавата или с общината по ал. 2, т. 1 се сключват във формата, при условията и по реда на чл. 15, ал. 4 и 5 и чл. 17, ал. 4 и 5.
(4) Изменението на дворищнорегулационния план по ал. 2, т. 3 се одобрява със заповед на кмета на общината. Кметът на общината издава заповед за отказ по исканото изменение на плана, когато не са изтекли сроковете по § 6, ал. 2 или 4, налице са хипотезите на ал. 6 или 7 или ако изменението предвижда образуване на урегулирани поземлени имоти без изход по чл. 14, ал. 4. Заповедите по изречение първо и второ се обявяват само на собствениците на непосредствено засегнатите имоти, а жалбите срещу тях не спират изпълнението им.

[axlastro]

Ето и извадка от действащия пуп (по-точно от кадастралната карта).
Нанесъл съм евентуалните граници на новото УПИ, както и общи размери на УПИ 1

[anserk]

@ axlastro, тежка, но благодатна работа за архитект за следващите 2-3 години
И като вземете в предвид и комуникатор (изменение на улична регулация), регулатор, ППС, онези с "пМЖ", културните паметници, съгласуванията, обявяванията, собственик - община и съсобствениците на клона, обществена поръчка или ...КАК ? ,ЦЯЛ квартал в центъра на голям град - колко ли ще струва и на кой, А
Май само "КомсоМОЛа" ще е без проблем