forum.lex.bg

Колеги, моля за съвет. Казусът е следният. С нотариален акт от 2007г собственици на парцела, учредяват право на строеж на ООД, като с нотариалният акт са разделени бъдещите обекти в сграда със смесено предназначение по одобрен към този момент архитектурен проект. След това е направена промяна на архитектурния проект и понастоящем част от номерата на обектите в сградата са променени, както и квадратурата - не съвпадат с тези в нот.акт за право на строеж. Например - маза № 4 по нот.акт е за собствениците на парцела, а по новият архитектурен проект е за ООД. Според Вас какво трябва да се направи, за да се извършват сделки с тези имоти?

Ако може да дадете малко повече подробности , колега.
Доколкото разбирам , става въпрос за ОПС срещу обезщетение.
По чия идея е новият проект и кой е разпределил по нов начин обезщетението. Зависи според мен и от това, по какъв начин са описани обектите в НА и дали е описан процента на обезщетение, защото най-много далавери стават там.

Промяната е наложена от близостта на трафопост до парцела, поради което е изменен и проекта, т.е мазе с №4, по нот. акт - за собствениците, по втория проект е с №13, но тази промяна не видна от нот.акт, а от проектите. Обезщетенията са - изброяване на обекти в сградата с тяхната квадратура. Според част от колегите трябва да се направи поправка на нот.акт за учр.пр.на строеж, според друга част следва да се представи удостоверение от общината с изброяване на обектите от първия проект с № и квадратура и № и квадратура по последния проект/ нещо като идентичност/.

Проблемът не е само с номерацията на обектите, но и с техните площи и граници, които са посочени в нотариалния акт. След като строителят е променил проекта без съгласието на собствениците, сега ще трябва да плати и да се направи поправка на нотариален акт въз основа на изменения проект и новото ценообразуване(площообразуване), за да има идентичност между проект и право на строеж (респ. след Акт 14 - правото на собственост). Иначе се оказва, че няма право на строеж в този обем, в който е по проекта.

digancheva написа:...С нотариален акт от 2007г собственици на парцела, учредяват право на строеж на ООД, като с нотариалният акт са разделени бъдещите обекти в сграда със смесено предназначение по одобрен към този момент архитектурен проект. След това е направена промяна на архитектурния проект и понастоящем част от номерата на обектите в сградата са променени, както и квадратурата - не съвпадат с тези в нот.акт за право на строеж. Например - маза № 4 по нот.акт е за собствениците на парцела, а по новият архитектурен проект е за ООД. ..Според Вас какво трябва да се направи, за да се извършват сделки с тези имоти?

Здравей колега,

Вариантът е следният - доколкото с новия архитектурен проект, се обособяват обекти различни от тези, които са съществували преди, то може да се извърши отмяна на предходния нотариален акт / а не поправка / и след това да се учреди наново право на строеж, разпределено между собствениците и изпълителя. Друг вариант - подписва се споразумение между страните и отново се учредяв наново право на строеж съобразно новия проект, като всички разходи са за изпълнителя естествено. Трябва обаче да се проучи, дали стария проект е бил изпълним и дали промяната не се дължи по волята на самоя строител по една или друга причина / недобросъвестност / или наистина е наложена по необходимост /.

УСПЕХ !

Колеги, благодаря Ви за мненията. Смятам ,че най - чисто ще бъде с поправка на нот.акт за пр.на строеж.
Успех и на Вас!

Извинявайте, че се намесвам "между шамарите"!
Аз много-много тези работи не ги разбирам... но:
Може ли да ми посочите къде и какво в сегашния НА е сгрешено.

Нещо си би било сгрешено, ако е записано неправилно в НА - в смисъл не отразява волята на страните по НА в момента на съставяне на акта, или ако е записана дата на съставяне на акта - различна от истинската дата на съставяне, или са грешно записани номера на апартаменти или грешно записани площи, или грешно записани номера и дати на някакви скици, въз основа и на които нотариуса се е уверил в...... и е издал акта. Много примери мога да ви дам за сгрешени НА. Но в случая - дали се касае за грешка?

И ако нищо не сгрешено - тогава какво ще поправяте?

От казаното по темата до тук, аз грешка /в смисъла на думата 'грешка'/ в НА не виждам. НА напълно отразява волята на страните в момента на подписване на НА.
А че проектантът е проектирал недобросъвестно - това е друга тема. Нали?!

Бъдете прецизни, моля.

Благодаря!

Действително, към момента на учредяване на пр.на строеж, проектът е бил този - отразен в акта. Но към настоящият момент е друг. Как дружеството ще продаде изба №4, която в нот.акт за пр.на строеж е обезщетение на собствениците на парцела? Актът не е обезсилен, вписан е в служба по вписванията.

Вижте, digancheva, аз не съм казвал, че НА не трябва да се промени. НА трябва да се промени. Но промяната не може да стане чрез поправка на сегашния НА.
Мисилта ми бе, че не може да има поправка, след като няма грешка. ....И толкоз!
И Вие казвате, че грешка няма, а искате да поправяте. Как така? Какво ще поправяте?
-----
Промяната на НА трябва да стане под друга форма - съответстваща на променените обстоятелства. А промененото обстоятелство е, че има изработен нов архитектурен проект...
-----
Между впрочем, не знам как е съставен сегашния НА, но не е ли възможно проектантът да си промени проекта така, че номерацията на самостоятелните обекти в новия проект да е аналогична на номерацията на самостоятелните обекти от стария проект. Какъв е такъв проектант, дето поне номерацията не може да запази??? Ако е пишман-проектант, сменете го!
А запазвайки съответствие в номерацията, можете да опитате два варианта за изход от ситуацията, в която са Ви поставили:
- Ако в сегашния НА не са запиисани площи /виждал съм и такива НА - с пропуски при съставянето им/ на самостоятелните обекти - всичко си остава "по старо му", т.е. нищо не правите;
- Ако се запази номерацията, а се променят само площите - имате два нови подварианта:
= Нотариуса да "признае" /неслучайно слагам думата признае в кавички/ че е "допуснал" грешка в записването на площите и да се съгласи на поправка. Като всички страни трябва да са наясно, че на практика грешка няма и поправката би била жест на 'влизане в положение' от страна на нотариуса. И като сте наясно, че не е много редно да молите нотариуса за такъв жест;
= Правите промяна на сегашния НА, по начин какъвто намерите за законен. Но при всики скучай промяната на сегашния НА би била по-лека, отколкото ако архитекта не се съгласи да смени номерацията на самостоятелните обекти в новия проект.

PS.

digancheva, имайте в пред вид, че не съм с юридическо образование.
Мнението ми по тази тема не считайте, че е юридически-професионално.
Но бих се радвал, ако професионалносъм Ви помогнал.
Успех!

PPS.
Уведомете, ако желаете, как сте излезли от ситуацията. Моля!

ами един въпрос : АКО ИНВЕСТИТОРА Е НАПРАВИН НОТ.АКТ ЗА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ КАТО Е ОБЕЩЕТИЛ СОБСТВЕНИЦИТЕ И ......СЛЕД ТОВА Е ИПОТЕКИРАЛ ВСИЧКО КЪМ БАНКА И......Е РЕШИЛ ДА ПОПРАВИ ПРОЕКТА КАТО Е СМЕНИЛ ИМЕНАТА НА ИМОТИТЕ ЗА ДА НЯМАТ НОВИТЕ ИПОТЕКА ????? НЕ Е ЛИ ВАРЯНТ ЗА ДА СЕ ОТТЪРВЕ ОТ "БАНКАТА" която му диша зад гърба ?

Такива промени в одобрения архитектурен проект или са в обхвата на съществените по смисъла на чл. 154 (2) от ЗУТ, или не са.
В първия случай ще имате вписване (със заповед) на измененията в издаденото РС. Във втория - ще бъдат отразени в екзекутивите.
И в двата случая това става със съгласието на учредителите и приемателя на правото на строеж, а също и на лицата, които черпят права от техните.
И в двата случая следва да се вземат предвид от нотариуса, който ще извършва последващите сделки - каквито и да са те.
Поправка на НА за ОПС... може, разбира се. Стига да не е завършен грубият строеж на сградата. Иначе - КНА.

Здравейте, колеги!
Казусът се разреши в крайна сметка със съставяне на констативни актове за собственостза дружеството строител и за обезщетените собственици, с новата номерация,с новата квадратура и др., които бяха приложени заедно с нотариалният акт за учредяване на пр.на строеж. Като се оказа, че при изповядане на акта за учредяване на правото на строеж е приложен архитектурен проект, който не е бил одобрен към този момент от общината и за това са се наложили промените в последствие. Голяма каша бе, но приключи.
Успех на всички!